De Nederlandsche Bank weet van de prins geen kwaad

Het Financieele Dagblad, 16 september 2021

Wie in de periode 2012-2017 een huis heeft gekocht, heeft daarmee goede zaken gedaan. Van 2013 tot 2020 zijn de huizenprijzen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek met bijna 50% gestegen. Gemiddeld per jaar komt dat neer op een waardestijging met bijna 6%. Dat is meer dan een spaarrekening tegenwoordig te bieden heeft.

De Nederlandsche Bank is not amused. De Bank heeft, mede op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, een onderzoek verricht dat als beschuldigende vinger kon worden uitgestoken naar de taxateurs. Als we De Nederlandsche Bank mogen geloven is de huidige wooncrisis de schuld van de taxateurs. Door te hoge taxaties zijn de huizenprijzen omhooggeschoten en is nu zelfs het kleinste appartement voor starters onbereikbaar.

Het onderzoek is (niet geheel verrassend) omarmd door het Financieel Stabiliteitscomité (een gezelschap van hoge ambtenaren van De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten en het Ministerie van Financiën). Te hoge taxaties vormen volgens dit gezelschap een wezenlijke bedreiging voor de financiële stabiliteit. Regels en toezicht zijn hoogstnoodzakelijk.

De taxateurs waren juist te zuinig

Maar hoe ver zaten die taxateurs er nou eigenlijk naast? Elke econoom leert in zijn eerste studiejaar dat de waarde van een investering of belegging gelijk is aan de netto contante waarde van de toekomstige opbrengsten. In het geval van een woonhuis is de opbrengst bij verkoop daarvan een belangrijke component. Daarnaast moeten de uitgespaarde huurlasten en de kosten van onderhoud en belastingen worden meegerekend.

De uitgespaarde huur bedraagt grofweg 5% van de waarde van de woning. De kosten van onderhoud en onroerendgoedbelasting bedragen grofweg 1% en de netto rentelasten bedroegen van 2013 tot 2020 ongeveer 2%.

Wanneer de gelukkige huizenkoper het huis dat hij in 2013 heeft gekocht in 2020 weer verkoopt, ligt de marktprijs bijna 50% boven de aankoopprijs. De marktwaarde van dat huis lag dus in 2013 ruim 30% onder de netto contante waarde ervan. Taxateurs hebben de huizenprijzen van 2012 tot 2017 niet 5% overschat, zoals DNB stelt, maar minstens 30% onderschat.

De monetaire autoriteiten jagen de huizenprijzen op

Als het waar is dat taxateurs een beslissende invloed hebben op de huizenprijzen, zoals DNB suggereert, dan hebben de taxateurs van 2012 tot 2017 een sterk remmende invloed gehad op de prijsontwikkeling, Ze hebben dus een niet te onderschatten steentje bijgedragen aan de financiële stabiliteit in Nederland en aan de bestrijding van de wooncrisis.

Hoe anders is de rol van de centrale bank en de belastingdienst. De Europese Centrale Bank heeft sinds de kredietcrisis door het opkopen van schuldpapieren de rente omlaag gedrukt en is dat blijven doen in de periode dat de economie zich weer herstelde. Een lage rente betekent dat huizenkopers zich tegen dezelfde maandlasten een hogere koopsom voor een eigen huis kunnen veroorloven. Gegeven het weinig dynamische aanbod op de huizenmarkt leidt een lagere rente dus tot hogere huizenprijzen.

Daarnaast speelt de Belastingdienst een rol. De Nederlandse hypotheekrenteaftrek heeft hetzelfde effect als de lage rente: het verstoort de verhouding tussen hypotheek en maandlasten, waardoor mensen zich – gegeven de maandlasten die ze willen dragen – een duurder huis kunnen veroorloven.

De Nederlandse overheid kan maar niet wennen aan het idee dat het eigen huis een vermogensbestanddeel is als alle andere. Het eigen huis hoort in box 3 van de inkomstenbelasting. Daarover hoor je geen aftrek te krijgen, maar belasting te betalen, net als over andere vermogenscomponenten. De hypotheekschuld moet op het belaste vermogen in mindering worden gebracht.

De extra belastingopbrengsten die de eigen woning in box 3 zou opleveren, kunnen worden teruggesluisd door de heffingsvrije voet in box 3 fors te verhogen. Goed voor de huizenmarkt, goed voor startende spaarders en goed voor starters op de woningmarkt. Alleen jammer voor de mensen die de waarde van hun woning hard hebben zien stijgen en die hun hypotheekschuld al hebben afgelost.

Michiel Langman
Edith Tielen

Michiel Langman is werkzaam bij Impuls Economen, Edith Tielen is werkzaam bij Flux.